房貸計算機

房貸還款方式中，等額本金和等額本息哪個更劃算？

等額本金在還款初期壓力較大，但隨著本金減少，後期利息递減，總利息支出較少；等額本息每月還款額固定，初期本金占比低、利息占比高，總利息較多。如果您前期資金充裕，選擇等額本金能節省更多利息；若追求月供穩定，等額本息则是首選。

房貸提前還款時，应该選擇“縮短還款期限”還是“減少每月月供”？

在利率保持不變的情況下，“縮短還款期限、月供基本不變”的方案能最大程度減少剩餘本金產生的利息，節省的利息總額通常遠多於“期限不變、減少月供”的方案。然而，若您更希望降低每月的剛性負債壓力，可以選擇減少月供。

固定利率貸款與浮動利率貸款有何不同？

固定利率貸款在整個期限內保持相同的利率，確保每月付款可預測。可調整利率抵押貸款 (ARM) 以市場指數（如 SOFR）為基礎，會定期調整利率。固定利率適用於長期穩定，而 ARM 可能對計劃在 5-7 年內出售或再融資的借款人更有利。

每月貸款付款如何計算？

每月付款使用攤還公式：M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]，其中 P 是本金，r 是月利率（年利率 ÷ 12），n 是總期數。此公式確保每筆付款都涵蓋利息和本金，且利息部分會隨著時間減少。

APR 與利率有何不同？

名目利率是借款的基礎成本，而 APR（年百分率）則包含利率以及原始費用、抵押貸款保險和結案費用等強制性費用。APR 提供了更準確的貸款方案比較，因為它反映了借款的真實總成本。

我能負擔多少貸款？

財務顧問建議遵循 28/36 法則：您的住房成本不應超過月總收入的 28%，總債務支付不應超過 36%。貸款人也會考慮您的債務收入比 (DTI)、信用評分和就業歷史。較低的 DTI 和較高的信用評分可讓您獲得更高利率的更大貸款。